背景介紹：

2013年3月，我接到新的設計工作任務，協(xié)助酒店設計院技術管理部劉頌梅進行三亞康萊德酒店整改方案的調(diào)整。我不禁疑惑，三亞康萊德酒店是我原單位香港鄭忠設計事務所設計的酒店項目，才開業(yè)沒幾年，酒店完成的效果很好，得到業(yè)界的一致好評，怎么就要整改了呢？我?guī)е鴿M腦的問號找到劉頌梅。她解釋說：“改造的起因是因為董事長在三亞視察的時候，不僅入住我們康萊德酒店，也入住其他酒店。發(fā)現(xiàn)我們酒店戶型布局設計不太合理，房型大都是單間，獨立別墅，環(huán)境很好，但是不能滿足家庭和團體入住的需求。也就是說，房型分布的設計，不符合旅游市場顧客的需求，所以董事長希望能盡快調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)，符合市場需求原則。

點評：商業(yè)酒店開發(fā)前期，對市場定位的考慮不足或者分析定位不準確，沒有前瞻性的考慮市場變化因素。造成酒店經(jīng)營產(chǎn)品的單一，不夠靈活，不能適應顧客的需求。

發(fā)生爭議：

在拿到整個設計指導方向后，我就開始了新的平面布置調(diào)整工作。大膽進行了房與房之間的合并、拼接，從空間效果、顧客居住最大舒適度和顧客起居方便的生活動線等方面入手進行調(diào)整。結(jié)果雖然我的方案得到認可，但設計調(diào)整成本偏高，被保留為第一方案，領導的意見是，還要做更簡化的。

在做最小的改造成本的設計調(diào)整方案的原則指導下，我完成了簡化方案，確實改造很小，就是在兩個獨立別墅之間做了院墻的聯(lián)通，改造成本和設計變動比我的第一方案小很多。隨后請成本控制部對這個方案進行了測算驗證，成本確實相對比較低。

點評：單一從商業(yè)成本去決定酒店產(chǎn)品的設計形態(tài)，是不合理的，是呆滯而缺少美感的，忽略了人作為酒店產(chǎn)品使用者的精神需求和美化需求；同時，單一從藝術設計去決定酒店產(chǎn)品的設計形態(tài)，也是不合理的，不符合商業(yè)投資利益的回報原則。

解決對策：

將兩個方案都上報董事長后，出乎意外的是，董事長的意見是將兩個方案綜合成一個方案來做。董事長說：“既然改了，就要改得舒適合理，不能一味只追求成本控制。”最終方案仍在繼續(xù)調(diào)整中……

點評：解決的最佳對策是，商業(yè)成本和藝術設計是博弈的關系，商業(yè)和藝術恰到好處的自然結(jié)合，才能最終建造成理性、合理、美化、高商業(yè)價值的酒店。

經(jīng)驗教訓：

以單體改造費用200萬元算，整個項目總共有十多套聯(lián)通項目。總的改造價格將高達2000萬以上，還不包括無形的經(jīng)營損失等。如果我們的酒店或者其他商業(yè)地產(chǎn)項目在設計方案的初期，能多些商業(yè)市場調(diào)研，能反復辯證拿出準確的市場定位，再依次做藝術化的方案設計和工程造價的測算，這樣結(jié)合商業(yè)和藝術多方面考慮的成熟的方案，才是一個成熟的、經(jīng)得起市場檢驗的商業(yè)地產(chǎn)項目。